不動産のアドバイザー 株式会社ヤマニシ

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不動産Q&A

物件を購入する時

Q 駅などからの徒歩時間とは？
A 道路距離80メートル毎に約1分と換算し、１分未満の端数は１分として切り上げて表示しています。
Q 公的融資にはどのような種類がありますか？
A 公庫融資 公的機関である住宅金融公庫が貸付を行います。
ただし、公庫が定める一定の用件をクリアした物件に対してです。
年金融資 厚生年金保険または国民年金保険に３年以上加入している人を対象とした、公的融資のひとつです。
融資の条件は住居の種類・広さにより決定します。
融資限度額、年金の加入期間によって、加入が10年以上の場合は融資額が多くなります。
財形融資 勤務先で１年以上財形貯蓄を継続しており、その貯蓄残高が50万以上の勤労者が対象の公的融資です。
貯蓄残高の10倍、最高4000万までの融資が可能です。
自治体融資 各自治体による融資制度があります。地域により異なりますので、各地方自治体にお問い合わせください。
その他融資 勤務先で融資を受けられる、社内融資制度を受けられる場合が
あります。
Q 頭金はどの位必要ですか？
A 一般的には物件価格の10%〜20％程度必要になります。購入価格以外にも、税金・ローンの事務手数料などが現金で必要になるので、注意する必要があります。
Q 坪単価はどのような方法で計算していますか？
A 売買価格を物件の坪数（面積）で割った結果のことです。
売買価格2,000万円、面積100平米の場合だと下記のようになります。

2000万円÷100（平米）＝20万円(平米当たり）

20万円×3.3＝66万円（坪当たり）→坪単価

物件を売却する時

Q 家を売却する際、どれだけお金がかかるのですか？
A 仲介手数料、抵当権抹消費用、契約印紙代などがかかります。
また売却によって利益が出ると譲渡所得税・住民税がかかります。

費用としてかかるもの
仲介手数料
抵当権
抹消費用		 購入時の住宅ローンの抵当権等が設定されているときには、抹消登記を行います。

税金としてかかるもの
印紙税
(国税)		 売買契約書、交換契約書等の文書作成者に課税されます。
納税方法は、各文書に収入印紙を貼り付けて行います。
登録免許税
(国税)		 所有権の保存登記、移転登記(売買・相続・贈与・交換など)や、
抵当権・根抵当件の設定登記等の申請者に課税されます。

保有に関わる税金
住民税 不動産売却により、譲渡益が生じた場合、その利益に課税されます。

必要書類
権利証 所有不動産の内容確認、および所有権の移転登記時に必要です。
実印 共有者がいる場合は、共有者分も必要です。
印鑑証明書 共有者がいる場合は、共有者分も必要です。
固定資産税の
納税通知書		 固定資産税・都市計画税の年税額確認のため。
住民票 現住所と登記上の住所が異なる場合。共有者がいる場合は、共有者分も必要です。
その他、、土地測量図面、建築確認済証及び検査済証、管理規約使用細則、総会資料など マンション管理会社から配布されているもの、ローン返済予定表 ローン利用中の場合、金融機関から交付されているもの、等
Q どのようにして売却価格を割り出すのですか？
A 近隣の取引事例や公示価格、路線価などを基に、その物件の特徴(前面の道路との接道状況や土地の形状、方位や周辺環境など)から多面的に判断し、都市計画法上の制限なども考慮して、市場価額として最も適正と思われる金額を算出します。

物件を貸す時

Q 賃貸契約はどのような点に注意が必要ですか？
A 連帯保証人 住宅の賃貸借契約では、その自治体に居住している連帯保証人をつけるのが一般的です。
これは敷金ではまかない切れない損害を補償するために連帯保証をつける必要があるからです。
ちなみに単なる保証人は「先に賃借人に請求せよ」と主張することができますが、連帯保証人はそのような主張ができません。
その意味で連帯保証人をつけておくことは貸主側にとって非常に有利になります。
なお入居者が学生など未成年の場合には、親を連帯保証人にすることもできますが、親自身を借主にすることもできるでしょう。
親自身を借主（契約者）にしておけば、親が第一次的に債務を負うことになり、もっとも確実に債権を回収できます。
禁止事項 賃貸借契約において、ペット禁止、同居人の増加の禁止、事務所転用の禁止、生活上のルール（ベランダ・廊下に物を置かない等）をしっかりと定めておきましょう。
修繕 民法では「賃貸人は必要な修繕をする義務を負う」（民法606条）として、修繕の義務を賃貸人に負わせています。
実際の賃貸借契約では、電球取り替え等の小修繕は賃借人の費用負担、それ以外の修繕は貸主の費用負担とするのが一般的です。
ただしあまりにも過大な修繕費負担を入居者に押し付けると、消費者契約法によりその取り決め自体が無効になる場合があります（消費者契約法第10条「民法等に比べて消費者の利益を一方的に害する契約条項は無効とする」旨を定めている）。
原状回復 入居者が退去する際の原状回復については、紛争が頻発する場面です。
国交省のガイドラインに沿った費用負担にすることが求められます。

物件を借りる時

Q 物件の探し方にはどのような方法がありますか？
A 情報誌 近頃は無料で配布したり、地域限定版を創刊したりと情報誌の種類は増えてきました。
広範囲で探す場合や、複数の物件を比較するのには役立つものの、製作日数から情報の速報性に欠けます。
インターネット 広告費の費用と対効果の関係から、どの不動産会社でも力を入れており、各不動産会社独自に行っているものから、不動産情報サイトまでたくさんの情報を得られます。
Yahoo!、AtHome、ハトマークサイト、不動産ジャパンなどがあります。
Q 管理費・共益費とは？
A 管理費・共益費の内訳はさまざまで、マンションなどでは共用部分の電気料、水道料などが含まれていますし、管理人を置いて管理してる場合はその費用が含まれていることがあります。
金額も物件によってさまざまです。
Q 仲介手数料とは？
A 賃貸借契約を結ぶときに支払うお金です。
これは仲介している不動産会社に対して支払う手数料なので、退去しても戻ってきません。
仲介手数料の額は法律で決められており、最大で家賃の1カ月分以内（消費税別途）となっています。
Q 物件の表示を見る際に注意すべき点は？
A 大きく二点あります。
ひとつは家賃をはじめ共益費や礼金、敷金、保証金などの金額の確認。
もうひとつは所在地や交通の便、面積、間取り、設備などの物件の確認です。
その他にも使用上の制限などに注意して物件を選びましょう。
Q 実際に物件を見たときに注意すべき点は？
A 日当たりや周辺環境のチェックが必要です。
駐輪場や物件の管理は適切におこなわれているか、エアコンなどの設備はどうか、家具の配置は思い通りにできそうかなども確認しましょう。
Q 賃貸契約のとき、なぜ連帯保証人の印鑑証明と
実印まで必要なのですか？
A 連帯保証人になるということは、例えば、あなたが家賃を滞納した場合には代わりに支払わなければなりませんし、部屋を破損し貸主（大家）から損害賠償を受けた場合も、それを支払う義務が生じます。
連帯保証人には、そのような重要な役割があるので、本人の意思を確認する必要があります。
認印の場合は、誰でも押せますから連帯保証人になってくれる人の意思を確認できません。
したがって、印鑑証明と実印が必要なのです。
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